인접건축물 현황조사

인접건축물 현황조사 (사전/사후조사)

인접건축물 현황조사(사전/사후조사)는 신축·철거·굴착 등 공사로 인해 주변 건축물에 발생할 수 있는 손상(균열, 누수, 박리·박락, 침하, 기울기 등)을 사전에 기록·관리하고, 공사 중·공사 후에도 변화 여부를 확인하여 안전사고 예방과 분쟁(민원·손해배상) 리스크 최소화를 목적으로 수행합니다.

특히 “기준이 되는 초기 상태(초기값)”를 객관적으로 확보해 두면, 공사 중 발생 가능한 변위·진동 영향에 대해 즉시 대응할 수 있고, 주민 불안감 해소 및 현장 관리 수준을 높이는 데 도움이 됩니다.

사전조사 사후조사 육안조사 계측(변위/경사) 사진·영상 기록 균열/누수/박리·박락

핵심 목표
공사 영향으로 발생 가능한 손상을 조기 발견하고, 필요한 대책을 마련해 안전성과 민원 대응력을 확보합니다.

핵심 산출물
인접건축물 현황조사 보고서(사진/영상 포함), 균열·경사 초기값(계측 데이터), 이상 징후 발생 시 조치 권고사항

1. 조사 목적

현장 주변 시설물에 대한 공사 전·후 현황조사 및 점검을 통해, 공사 중 발생될 수 있는 손상을 미연에 방지하고, 손상 징후가 확인되는 경우 초기 단계에서 즉시 대책을 마련하여 분쟁 소지를 사전에 차단합니다.

손상 예방: 공사 영향 요인을 사전에 파악하고 취약부를 관리
조기 대응: 균열 진행, 기울기 변화 등 이상 징후를 빠르게 확인
분쟁 예방: 공사 전 상태(기록) 확보로 민원/손해배상 다툼 최소화
주민 불안 해소: 계측 및 점검 결과를 근거로 안전관리 수준 제시
현장 리스크 관리: 공정(철거/굴착/항타 등)별 위험을 관리체계에 반영

“사전조사(초기기록)”가 없으면 공사 중 손상 발생 시 원인/시점 판단이 어려워 분쟁이 장기화될 수 있습니다. 현장 규모·여건에 따라 사전조사 범위를 충분히 설정하는 것이 중요합니다.

2. 조사 시기

기본 조사시기	기존 건축물 철거공사 중
권장 운영(실무)	사전조사: 본격 철거·굴착 등 진동/변위 유발 공정 착수 전, 초기 상태 기록 공사 중 점검: 항타/굴착/흙막이 변위 등 위험 공정 진행 시 변화 추적 사후조사: 주요 위험 공정 종료 후(또는 준공 전후) 상태 변화 최종 확인 ※ 현장 여건 및 공정 계획에 따라 조사 횟수/시기는 조정 가능합니다.

공정 특성상 “철거·굴착·항타·발파” 등은 인접건축물에 영향을 줄 가능성이 높으므로, 해당 공정 전후에 비교 가능한 형태로 조사 시점을 구성하는 방식이 일반적입니다.

3. 조사 방법

3-1. 정밀 육안조사(외관조사)

신축공사현장에 인접한 주변 건축물의 공용부 및 외부, 담장 등에서 균열·누수·박리·박락 등 결함을 정밀 확인하고, 결함의 위치/형상/범위를 객관적으로 기록합니다.

균열: 위치(부재/면), 방향, 길이·폭, 주변 손상 동반 여부
누수: 흔적, 결로/배수 문제 가능성, 확산 범위
박리·박락: 탈락 우려, 안전 위험(낙하물) 가능성
부착물/담장/옹벽: 전도·균열·침하 등 위험 징후

3-2. 계측 기반 변위조사(초기값 확보)

육안조사만으로는 미세 변화(진행성 균열, 기울기 변화 등)를 정량화하기 어렵기 때문에, 계측 장비를 이용해 균열 진행 및 건축물 기울기 상태의 초기값을 확보하고 공사 중 변화 추이를 비교할 수 있도록 합니다.

균열게이지 설치: 균열 폭 변화(진행성) 관찰
경사계 설치: 건축물 기울기(경사) 상태 변화 확인
필요 시 추가 계측: 현장 조건에 따라 확대 적용 가능

계측은 “기준값(초기값)”이 핵심입니다. 동일한 위치에서 동일한 방식으로 반복 측정해야 공사 영향 여부 판단이 명확해집니다.

4. 조사 사항(업무 범위)

자료 검토	신축공사 관련자료 검토 및 분석
현황 조사	현장 주변 인접건물 상태조사(균열, 박리·박락, 누수 등)
기록화	조사 부위 사진 촬영 비디오 촬영(공용부/외부/담장 등)
계측 설치	균열게이지 설치 경사계 설치

사진·영상 기록은 “시간/위치/부위”가 명확해야 비교가 가능합니다. 조사 부위 표기(층/호/부재/방향)와 촬영 기준을 통일하여 자료 신뢰도를 높입니다.

5. 공사 중 발생할 수 있는 주요 영향 요인

아래 요인들은 인접건축물에 진동·충격·소음·분진을 유발하거나, 지반 조건 변화로 인해 침하·변위·기울기 발생 가능성을 높일 수 있습니다. 현장 조건에 따라 영향 정도가 달라질 수 있으므로, 위험 공정 전후 조사가 중요합니다.

5-1. 철거공사 영향

건물 철거 시 진동, 충격, 소음, 분진 발생
철거 장비 이동 및 작업 과정에서의 반복 충격

5-2. 말뚝/파일 공정 영향

엄지말뚝, 파일 등 매입/항타 시 진동·충격·소음 발생
지반 조건에 따라 진동 전달 범위 확대 가능

5-3. 굴착·암반 작업 영향

지하굴착 시 지반 이완 및 변형 가능
암반파쇄·발파 시 진동·충격·소음 증가

5-4. 흙막이·지하수 영향(변위/침하)

흙막이 변위에 따른 주변 지반 변형
지하수 유출, 수위저하로 인한 지반침하
침하 및 변위로 인접건물 변형(기울기) 발생 가능

5-5. 구조체 공사 영향

구조체 공사 과정에서 소음·진동·분진 발생
자재 적치/양중 작업 등으로 주변 안전조치 필요

위험 공정(철거/굴착/항타/발파/흙막이 변위 등) 진행 시점에는 “사전기록 대비 변화”를 신속히 확인할 수 있도록 조사·계측 계획을 연동하는 것이 효과적입니다.

6. 수행 흐름 (사전조사 → 공사중 추적 → 사후조사)

사전 준비: 공사 개요 및 주변 현황 자료 검토, 조사 범위(대상/부위) 설정
사전조사: 외관 정밀조사 + 사진/영상 기록 + 균열/경사 초기값 확보
공사 중 추적: 위험 공정 진행 시 점검(필요 시 추가 조사/계측)
사후조사: 동일 기준으로 재조사하여 손상/변화 여부 최종 확인
정리/보고: 조사결과 정리 및 변화 분석, 필요 조치(권고사항) 제시

“사전/사후 동일 기준”이 핵심입니다. 동일 부위·동일 촬영 각도·동일 계측 위치로 비교 가능한 자료를 확보해야 결과 신뢰도가 올라갑니다.