건축물 유지관리점검

건축물 유지관리점검은 「건축법」에 따라 건축물의 소유자 또는 관리자가 정기점검 및 수시점검을 실시하고, 그 결과를 허가권자(지방자치단체)에 보고하기 위한 제도입니다.

본 점검은 건축물의 현재 상태를 육안 및 간단한 측정기기로 확인하여 결함·손상 및 위험 요인을 조기에 발견하고, 손상의 진전 여부를 지속적으로 관찰함으로써 붕괴 위험 및 안전사고를 예방하는 데 목적이 있습니다.

정기점검 수시점검 허가권자 보고 육안+간단 계측 결함 조기 발견 진전 관찰

핵심 목표
건축물에 내재된 결함과 손상을 조기에 확인하고, 위험 징후가 확인되면 관리주체가 즉시 보수·보강 또는 정밀진단으로 연계할 수 있도록 합니다.

핵심 산출물
유지관리점검 결과 정리(점검 기록), 주요 결함·손상 부위 목록, 조치 권고사항(간단 보수·보강 또는 정밀안전진단 권고)

1. 법적 근거

건축법 제35조 「건축물의 유지·관리」
건축법 시행령 제23조 「건축물의 유지·관리」
건축법 시행령 제23조의2 「정기점검 및 수시점검 실시」
건축법 시행령 제23조의3 「정기점검 및 수시점검 사항」

위 법령에 따라 건축물의 소유자 또는 관리자는 정기점검 및 수시점검을 실시하고, 점검 결과를 허가권자(지방자치단체)에 보고하는 체계를 갖추어야 합니다.

2. 점검 목적

건축물 유지관리점검의 목적은 건축물의 안정적 사용을 위해 건축물의 상태를 주기적으로 확인하고, 결함·손상·위험 요인을 조기에 발견하여 안전사고를 예방하는 데 있습니다.

정기 확인: 건축물의 사용 중 발생하는 손상/노후화 상태의 주기적 확인
조기 발견: 균열, 변형, 누수, 부식 등 결함을 초기 단계에서 확인
진전 관찰: 손상 진행 여부를 지속 관찰하여 위험도 판단
즉시 통보: 붕괴 유발 가능 부재 등 위험 징후 발견 시 관리주체에 즉시 안내
조치 연계: 간단 보수·보강 또는 정밀안전진단으로 단계적 연계
대외 보고: 점검 결과를 허가권자에 보고하여 법정 의무 이행

유지관리점검은 “큰 문제가 생긴 뒤”의 대응이 아니라, 문제가 커지기 전 “초기 단계”에서 위험요인을 발견하고 조치로 연결하는 것이 핵심입니다.

3. 점검 시기

정기점검 주기	사용승인일로부터 10년이 지난 날(수시점검을 받은 경우에는 수시점검을 받은 날)부터 2년에 1회
운영 포인트(실무)	정기점검은 기준일(사용승인일 또는 수시점검일)을 기준으로 주기를 관리 기록(사진/측정값/부위표기)을 축적하면 손상 “진행 여부” 판단이 쉬워짐 특정 공정(리모델링, 대수선, 용도변경 등) 전후에는 수시점검을 병행하는 방식이 효율적

수시점검은 건축물 상태 변화가 우려되는 상황에서 실시할 수 있으며, 이후 정기점검 기준일에 영향을 줄 수 있으므로 “점검 이력 관리”가 중요합니다.

4. 점검 방법

점검은 육안과 간단한 측정기기를 활용하여 건축물에 내재된 결함·손상 등을 확인하고, 손상의 진행(진전) 상황을 지속적으로 관찰합니다.

점검 방식(개요)

육안점검: 균열, 누수, 박리·박락, 마감 손상, 변형 등 시각적 확인
간단 계측: 결함의 범위/변화 확인을 위한 기초적인 측정 및 기록
기록화: 부위별 사진/표기/메모를 통해 재점검 시 비교 가능하도록 정리

발견 시 조치(연계)

초기 점검에서 붕괴 유발 가능 부재 등 위험 요소가 확인되거나, 손상의 진행이 관찰되는 경우 관리주체에게 즉시 통보하여 관리주체가 다음 단계 조치를 수행할 수 있도록 합니다.

간단한 보수·보강 수행
필요 시 정밀안전진단 실시(심화 평가로 연계)

유지관리점검은 “단순 체크리스트”가 아니라, 발견된 사항이 실제 조치로 이어지도록 현장 관리 체계를 만드는 것이 핵심입니다.

5. 점검 사항

건축물 유지관리점검은 건축물의 안전성과 사용성에 영향을 줄 수 있는 항목을 폭넓게 확인합니다. 특히 구조 안전과 화재 안전은 사고 예방 측면에서 우선적으로 점검이 필요한 핵심 영역입니다.

대지	배수 상태, 주변 지반 상태, 침하·균열 등 지반 관련 징후 확인
높이 및 형태	건축물 외형의 변형, 처짐, 주요 부위 변형 여부 등 외관 상태 확인
구조안전	주요 구조부(기둥, 보, 슬래브, 내력벽 등) 균열·변형·손상, 철근 부식 가능 징후, 누수로 인한 성능 저하 가능성 확인
화재안전	피난 및 방화 관련 요소의 상태 확인(방화구획 관련 손상/훼손, 피난 동선 방해 요소, 주요 안전설비 유지 상태 등)
건축설비	기계·전기·급배수·환기 등 설비의 기능적 이상 징후, 누수·결로·부식 등 유지관리 이슈 확인
에너지 및 친환경 관리	단열·기밀 상태로 인한 에너지 손실 가능성, 설비 운영 상태, 유지관리 측면의 개선 필요 요소 확인

점검 결과는 “발견사항 기록”뿐 아니라, 손상 진전 가능성과 위험도에 따라 “우선 조치”를 구분하는 방식으로 정리하면 유지관리 효율이 크게 높아집니다.

6. 수행 흐름 (점검 → 기록 → 조치 연계)

사전 준비: 건축물 기본 정보 및 유지관리 이력(있을 경우) 확인
현장 점검: 육안 및 간단 계측으로 결함·손상 확인
기록화: 부위별 사진/측정값/메모 정리(재점검 비교 가능 형태)
위험 징후 판단: 붕괴 유발 가능 부재 등 중대 위험 요소 확인
즉시 통보: 문제 발견 시 관리주체에 즉시 전달
조치 연계: 간단 보수·보강 또는 정밀안전진단 수행 권고
보고: 점검 결과를 허가권자(지자체)에 보고

점검의 핵심은 “반복 가능한 기록”입니다. 동일한 부위를 동일 기준으로 축적하면, 결함의 진행 여부를 객관적으로 파악할 수 있습니다.